EF-domstolen strammer inn på kontrakter om leie av fast eiendom

I EF-domstolens dom C-213/13, har det skjedd en innstramming av regelverket for kontrakter om leie av fast eiendom. Utgangspunktet er at EUs direktiver unntar kontrakter om erverv eller leie av fast eiendom, og dette gjenspeiles i forskrift om offentlige anskaffelser § 1-3 (2) c).

Det har tradisjonelt vært antatt at dersom oppdragsgiver ikke skal bli eier av eiendommen etter endt leieperiode, skal det en del til før unntaksbestemmelsen får anvendelse. I saken la imidlertid domstolen til grunn at det var en bygge- og anleggskontrakt, omfattet av regelverket, selv om det offentlige var leietaker, og ikke skulle bli eier. At det offentlige ikke skal bli eier etter endt leieperiode, synes ikke å være noe sentralt poeng for domstolen.

Unntaksbestemmelsen forutsetter at kontrakten gjelder «eksisterende bygg». KOFA har i sin praksis lagt til grunn at unntaket etter omstendighetene kan omfatte også bygg som ikke eksisterer på tidspunktet kontrakten inngås. Det vil kontrakter som forutsetter at bygget skal oppføres senere. EF-domstolen synes imidlertid å forstå dette på en annen måte. Domstolen legger til grunn at siden byggearbeidene ikke var påbegynt da kontrakten ble tildelt leverandøren, må hovedformålet med kontrakten nødvendigvis har vært å få oppført bygget. Dette siden en oppføring av bygget er nødvendig for å kunne leie ut bygget til det offentlige senere. Og for vurderingen av om avtalen omfattes av regelverket eller ikke, må det tas utgangspunktet i avtalens hovedformål. Dette må antagelig medføre at KOFAs tolkning av regelverket må justeres.